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RATTAZZI Giulio Cesare (Vicepresidente) Passiamo alla discussione dell'interpellanza n. mecc. 201201322/002, presentata in data 12 marzo 2012, avente per oggetto: "Aziende uccise dalla Variante 200: altro che sogno, un incubo!" RATTAZZI Giulio Cesare (Vicepresidente) La parola, per la risposta, all'Assessore Curti. CURTI Ilda (Assessore) L'Assessore apprezza l'uso della punteggiatura. La questione è complessa, quindi cercherò di essere molto tecnica. L'area attualmente di proprietà della società Scubatica, in base al Piano Regolatore del 1995, era inclusa all'interno della Zona Urbana di Trasformazione, Ambito 9.22, Scalo Vanchiglia, a destinazione prevalentemente residenziale, con indice territoriale pari a 0,7 metri quadrati di SLP/ST. L'articolo 15 delle N.U.E.A. del P.R.G. specifica che il Piano classifica a Zone Urbane di Trasformazione le parti di territorio per le quali, indipendentemente dallo stato di fatto, sono previsti interventi di radicale ristrutturazione urbanistica e di nuovo impianto e specifica le modalità di trasformazione degli ambiti, che sono contenute nelle schede normative redatte per ciascun ambito. In esse viene precisato l'indice territoriale, o SLP edificabile, quantità minime di aree per servizi e le aree per la viabilità, da cedere gratuitamente alla Città, le destinazioni d'uso ammesse, l'eventuale assoggettamento a Piano Esecutivo Unitario con altri ambiti e le eventuali prescrizioni specifiche e stime quantitative. Inoltre, l'articolo 7 delle N.U.E.A. del P.R.G. contempla la possibilità di attuare anticipatamente opere di viabilità e opere pubbliche. Nei casi - si cita - in cui il Piano individua, all'interno delle zone di trasformazione o delle aree da trasformare per servizi, la viabilità principale, è facoltà dell'Amministrazione procedere alla realizzazione della stessa, anche prima dell'approvazione delle trasformazioni. Tra le prescrizioni specifiche contenute nella scheda relativa all'Ambito 9.22, quindi quella di Scalo Vanchiglia, c'era l'apertura della Via Regaldi, con una sezione stradale di 40 metri, e l'allineamento dell'edificato sul nuovo filo della via. L'apertura della Via Regaldi interessava la parte sud dell'area, attualmente di proprietà Scubatica, sulla quale insiste una porzione sostanziale del basso fabbricato adibito a officina e il cortile di pertinenza. Sulla rimanente parte dell'area, su cui è insediato l'edificio destinato a residenze e uffici, era prevista l'area di concentrazione edificatoria da parte dei diritti sviluppati dall'Ambito. Il Piano Regolatore, già nel 2001, quando viene adottato il Progetto preliminare della Variante 38, poi approvata, prende atto dell'irreversibile cessazione dell'attività dello scalo ferroviario e quindi non prevedeva più, per l'area dell'ex Scalo Vanchiglia, la destinazione a impianto ferroviario, bensì una trasformazione verso la residenza e l'ASPI, con una vasta porzione a servizi pubblici e parco. In seguito a questa modifica, finalizzata a riqualificare l'intera zona limitrofa, la Variante 38 (che è quella attualmente vigente), ne ha riconfigurato l'impianto urbanistico definendo nuove Zone Urbane di Trasformazione, però confermando l'apertura della Via Regaldi, inserendo, all'incrocio tra i prolungamenti della Via Pacini e della via stessa, un'esedra che interessa l'angolo sud della proprietà Scubatica. Anche in questo caso, l'area in oggetto è inclusa nella ZUT 9.35 Scalo Vanchiglia Est e ricade nell'area di concentrazione edificatoria di parte dei diritti sviluppati dall'Ambito. Nel 2009 è stato approvato il documento programmatico della Variante 200 al Piano Regolatore, che è un documento di indirizzo e quindi non comprende ancora elaborati tecnici, quali, per esempio, la tavola di azzonamento. Tuttavia, nella relazione ad esso allegata, si esplicitava e si ribadiva il ruolo di primaria importanza e l'interesse pubblico correlato, delineato per l'asse della prevista Via Regaldi. Infatti, il completamento della Via Regaldi è indispensabile per la realizzazione di un nuovo sistema viabilistico, previsto per il Quadrante Nord Est, e quindi ha particolare rilievo per la viabilità cittadina, permettendo di alleggerire il traffico su Via Bologna e su Corso Regio Parco dal traffico diretto a nord. A fronte dell'adozione da parte del Consiglio Comunale, il documento programmatico è stato pubblicato nel 2009 all'Albo Pretorio e sono pervenute 10 osservazioni. Il nuovo azzonamento per l'intera area è stato definito in sede di progetto preliminare della Variante 200, adottato il 31 gennaio 2011, che ha recepito - dove condivise dalla Città - le suddette osservazioni. La Variante riconferma l'obiettivo di riqualificazione della zona compresa tra Via Bologna e il cimitero monumentale, già perseguito dal Piano Regolatore del 1995, confermando il fatto che si tratta di un'area di ristrutturazione urbanistica. Al fine di agevolare la trasformazione, sono state riperimetrate le ZUT, individuando la 9.200 Regaldi e prevedendo nuovi indici e mix funzionali. Questo provvedimento ha riconfermato l'apertura di Via Regaldi, che costituirà l'asse portante del nuovo insediamento e l'asta principale del nuovo quartiere, con affacci commerciali di attività lungo il percorso, contraddistinto ai lati da ampi marciapiedi, piste ciclabili e fasce alberate. Inoltre, ha previsto di allineare l'edificato sul prolungamento del filo edilizio, già determinato dall'edificio esistente posto all'angolo di Corso Novara (riconfermando quanto previsto dal P.R.G.), e, conseguentemente, la compromissione di parte della proprietà Scubatica, con la previsione di una nuova viabilità pubblica. In coerenza con la Variante 200 è stato adottato il Piano Particolareggiato di recupero, non ancora approvato, per cui sarà discusso a breve in II Commissione; quindi, è stato adottato il Piano Particolareggiato relativo all'ambito Regaldi, che è strategico per l'attuazione della Variante 200. Infatti, il Piano Particolareggiato costituirà l'elemento motore ed il primo tassello di tutta la trasformazione prevista dalla Variante 200 e consentirà il conferimento alla Città della titolarità di aree esterne al perimetro (quindi, la trincea ferroviaria Gottardo-Sempione e la parte Nord-Est dello scalo), sulle quali troverà collocazione la quota più consistente di utilizzazioni edificatorie comunali previste dalla Variante, finalizzate anche al finanziamento della seconda linea della Metropolitana. Il Piano Particolareggiato prevede per tutte le proprietà incluse all'interno del suo perimetro l'applicazione dello stesso criterio oggettivo di attribuzione di SLP, che, oltre all'applicazione degli indici di edificabilità previsti dal P.R.G., in considerazione degli oneri di trasferimento e ricollocazione delle attività riconosce una quota aggiuntiva di SLP pari a quella esistente. In merito alla localizzazione delle quote di SLP afferenti le diverse proprietà si precisa che il Piano Particolareggiato (come avviene normalmente per gli strumenti urbanistici esecutivi) non le specifica, però propone delle soluzioni planimetriche relative alla SLP complessiva sviluppata dall'intero Ambito. Tuttavia, la Città, tramite diversi incontri con le proprietà, sta svolgendo un ruolo di coordinamento per arrivare ad una localizzazione delle capacità edificatorie delle singole proprietà condivisa tra i soggetti interessati. A seguito dell'approvazione del Piano Particolareggiato, alla società Scubatica farà capo una quota di diritti edificatori pari a 1.946 metri quadrati di SLP, destinati a residenza e ad ASPI e liberamente alienabili sul mercato, sottoscrivendo la convenzione. Solo nel caso in cui, in tempi utili, non si addivenga ad un accordo convenzionale, la Città potrebbe vedersi costretta a procedere all'esproprio. Infatti, la mancata adesione al Piano Particolareggiato comporterebbe la non attuabilità delle previsioni contenute nello stesso Piano e potrebbe non garantire l'attuazione degli interventi di riqualificazione complessiva dell'area dichiarati con il Piano Particolareggiato di pubblica utilità, con particolare riferimento alle necessarie connessioni viabilistiche. Si rammenta che la stima del valore di esproprio, in coerenza con la normativa vigente, verrà effettuato quantificando il valore di mercato dell'esistente. Dando atto che la Città non ha titolo per entrare nel merito delle trattative commerciali tra privati, però si fa presente che la società immobiliare Regio Parco, proprietaria dell'intero ex Scalo Vanchiglia, nel febbraio 2012 ha formalizzato, con una nota indirizzata alla Città, la disponibilità ad acquisire le aree ricomprese nel Piano Particolareggiato al prezzo di 400 Euro al metro quadrato di SLP con costi di bonifica a carico della società stessa, oppure, in alternativa, a 500 Euro al metro quadrato di SLP con costi di bonifica a carico del cedente. Dell'offerta di cui sopra è stata data comunicazione a tutti proprietari delle aree ricomprese nel Piano Particolareggiato durante una riunione, convocata dalla Città, svoltasi il 12 marzo. Infine, si fa presente che, considerata l'importanza dimensionale dell'intervento e la pluralità delle proprietà coinvolte, la convenzione attuativa prevederà fasi e tempi di attuazione differenziati e quanto più possibile compatibili con la ricollocazione della società Scubatica, nonché con quelle delle altre attività interessate. In ogni caso, a breve questo sarà argomento di una discussione in Commissione (e, poi, in Consiglio Comunale) per l'approvazione del Piano Particolareggiato. RATTAZZI Giulio Cesare (Vicepresidente) La parola al Consigliere Bertola. BERTOLA Vittorio Ringrazio l'Assessore per la risposta molto dettagliata, che ha un po' ricostruito tutta la storia anche urbanistica di questa parte della Variante 200. Vorrei soltanto chiedere all'Assessore e agli Uffici, quando fanno queste operazioni, di mettersi nei panni di chi sta dall'altra parte, cioè del proprietario delle aree; subito prima di presentare l'interpellanza ho scoperto con molta sorpresa che, in questo caso particolare, si tratta di una società meccanica che, in realtà, sta lì dal 1950 e, poi, tra il 2007 ed il 2009 è stata rilevata da un imprenditore e, quando l'ha comprata, quest'area non era interessata dalla Variante 200 ed era perfettamente a norma secondo la Via Regaldi prevista nel Piano Regolatore originale nel 1950 e, poi, in quello rivisto negli anni Novanta. Dopo questo acquisto, la Città ha deciso liberamente, all'interno di questa zona di trasformazione, che doveva allargare questa strada e, allargandola, porta via una fetta significativa di questo impianto meccanico, rendendo sostanzialmente impossibile alla società continuare la sua attività. In una tale situazione ci si aspetta che la Città fornisca una soluzione, perché è comunque giusto che la Città persegua un interesse pubblico, anche se avrei voluto sentire chiaramente qual è stata la valutazione dell'interesse pubblico e perché per "interesse pubblico" è assolutamente necessario allargare questa strada, ma immagino che, quando arriverà il Piano Particolareggiato, ci sarà anche una discussione dei flussi di traffico, per cui potremo parlarne in Commissione. Dall'altra parte, però, c'è un'azienda privata che deve sacrificarsi all'interesse pubblico, ma che ha anche il diritto di non finire in mezzo ad una strada, com'è successo adesso; in questo caso, invece, la società è sostanzialmente sull'orlo del fallimento e credo che chiuderà a breve. In seguito, le discussioni con gli Uffici sono durate circa 2 anni e, alla fine, gli Uffici hanno detto che avrebbero concesso a quell'azienda della capacità edificatoria, in modo tale che potesse rientrare dei soldi per pagare i debiti contratti per acquistare l'area (rilevandola dal precedente proprietario) e gli edifici e gli appartamenti che insistono sull'area (che verranno abbattuti per costruire il nuovo palazzo) ed il costo per lo spostamento dei macchinari (che per una società che fa produzione è molto significativo). Però, fino al momento della presentazione dell'interpellanza, purtroppo questa società - ma non è l'unica, ve ne sono anche altre in questa zona - era esposta alla speculazione. La definirei, senza problemi, una speculazione del mercato, perché, siccome la Città mette praticamente queste aziende nell'obbligo di vendere (in quanto si tratta comunque di imprenditori che fanno attività di stampo meccanico, non sono costruttori di palazzi e quindi non cambieranno improvvisamente attività per costruire un palazzo per rientrare dei soldi), sono obbligate a vendere alla Regio Parco S.r.l. o alle altre società o ad operatori immobiliari interessati all'area, che chiaramente presentano offerte molto basse, anche inferiori al prezzo di mercato. Devo ammettere che, dopo aver presentato l'interpellanza, c'è stata questa offerta che, probabilmente, è il doppio di quello che veniva offerto fino ad un mese prima; si tratta di un'ottima offerta e spero che sia stata la Città a convincere questa società a proporla, perché è proprio il ruolo che si chiede alla Città. Va bene spingere l'operazione nell'interesse del futuro urbanistico, ma è anche giusto svolgere una funzione di garanzia, almeno a livello di moral suasion; naturalmente, sappiamo che la Città non può alterare il mercato immobiliare, ma bisogna tenere presente che questo è un mercato immobiliare drogato, perché dipende dalle decisioni della Città in materia urbanistica. Quindi, se la Città decide di dare più o meno edificabilità o la destinazione delle aree, la situazione cambia completamente e non sono neanche d'accordo a definirlo mercato (dicendo che è il mercato che è così). Sarei molto contento se vi fosse - come spero - anche lo "zampino" della Città in questa nuova offerta, decisamente più alta delle precedenti, anche se, 2 anni fa, il prezzo era 700 Euro al metro quadrato e, poi, è sceso a 200 Euro al metro quadrato e chiaramente i proprietari dell'area si sono chiesti che cosa gli avrebbero costruito attorno. Con l'offerta di 500 Euro al metro quadrato queste società dovrebbero essere in grado almeno di chiudere senza fallire e, quindi, di ripagare i costi dei debiti, dell'acquisto dei macchinari, eccetera. Rimane comunque il problema dell'occupazione; è chiaro che questa è una piccola azienda meccanica che occupa 6 persone, per cui si tratta di 6 famiglie. Spero che la Città possa, in qualche modo, aiutare per la ricollocazione e la ripartenza di questa attività, perché, se queste persone devono sacrificarsi per il bene del futuro urbanistico di Torino, è anche giusto che possano continuare a vivere e che non finiscano semplicemente in mezzo ad una strada. Quello che chiedo (anche in questa occasione, con questa interpellanza) è che ci sia attenzione da parte del Comune a favorire la ripartenza delle attività professionali di questi dipendenti e dell'imprenditore, anche perché si tratta di microimprenditori (non certo di grandi aziende e persone miliardarie) e, quindi, di cittadini che vivono ordinariamente, con un livello di vita normale. Detto questo, chiederei comunque di inviare l'interpellanza in Commissione per discuterla insieme al Piano Particolareggiato, magari per approfondire l'aspetto della viabilità; approfittando della discussione, perché credo che arriverà a breve il Piano Particolareggiato, non penso sia un problema neanche per la Commissione. Ribadisco il mio ringraziamento all'Assessore per la risposta. RATTAZZI Giulio Cesare (Vicepresidente) L'interpellanza è discussa per l'Aula, ma l'argomento verrà ripreso in altre sedi. |