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CASTRONOVO Giuseppe (Presidente) Passiamo alla discussione dell'interpellanza n. mecc. 201100251/002, presentata in data 20 gennaio 2011, avente per oggetto: "Variante parziale n. 231 al P.R.G." CASTRONOVO Giuseppe (Presidente) La parola, per la risposta, all'Assessore Viano. VIANO Mario (Assessore) Innanzitutto, vorrei fare una premessa: naturalmente, abbiamo trattato questo tema - in modo puntuale, espresso e senza infingimenti - nel corso di una discussione in sede di II Commissione e, poi, abbiamo soprasseduto alla discussione e deliberazione del Consiglio in relazione all'acquisizione di alcuni documenti integrativi richiesti; tuttavia, non ho alcun problema - ci mancherebbe - a dare conto di quanto è avvenuto e di quali sono le ragioni ed i contenuti essenziali di questo provvedimento, ovviamente seguendo le domande specifiche che sono formulate nell'interpellanza. Il primo punto dell'interpellanza chiede: "Quale sia il regime delle proprietà delle due aree di Via Capelli n. 85-87 e Via Cappelli n. 93 (…)"; da quanto risulta agli atti, per via Cappelli n. 85 e n. 87 la proprietà è la Società Immobiliare Val Padana Augusta S.r.l., mentre per Via Cappelli n. 93 è la Nuova Cooperativa e Società Cooperativa Sociale e Impresa Sociale (questa è la denominazione della società). Proseguo con la risposta e, poi, in conclusione proverò a fare qualche considerazione. Il secondo punto dell'interpellanza chiede: "Quale sia la valutazione degli effetti complessivi di incremento degli indici edificatori e conseguentemente dei valori immobiliari sulle due aree di proprietà privata in conseguenza della modifica di destinazione d'uso, con particolare riferimento all'abbattimento dei vincoli ed agli alleggerimenti normativi conseguenti alla proposta riclassificazione in 'M1'"; a questo proposito - che è sostanzialmente la motivazione essenziale della Variante -, prima, leggo la nota che dà conto dei termini tecnici della questione e, poi, commenterò. La nota recita: "Sotto il profilo urbanistico, le aree variano da destinazione urbanistica ATS (Area da Trasformare per Servizi) con un indice di utilizzazione edificatoria attuale pari a 0,7 terzi metri quadrati di SLP per metro quadrato di superficie fondiaria, elevabile a 0,5 per la presenza dei fabbricati esistenti," - perché c'è quella regola secondo cui un terzo delle SLP presenti può essere recuperato - "all'indice di zona per le aree riferite all'area normativa M1 (aree miste con trasformazione prevalentemente residenziale) pari a 1,35 metri quadrati di SLP per metro quadrato di superficie fondiaria. Sotto il profilo della valorizzazione immobiliare, gli Uffici stanno formulando le valutazioni di carattere patrimoniale, che, a seguito dell'approvazione della Variante, apporteranno risorse aggiuntive per la città". In sintesi, il ragionamento è stato che la ATS non aveva condizioni di sostenibilità economica che la rendessero realisticamente praticabile. Sostanzialmente, gli operatori, proprio a partire dai rappresentanti dalla Società Immobiliare Val Padana, ci hanno segnalato come certamente non era possibile da parte loro costruire un business plan che stesse in piedi, mettendo in conto naturalmente la perdita di valore legata alla demolizione o alla cessione dell'edificato esistente in rapporto alle modeste capacità edificatorie generate. D'altra parte, l'interesse era quello di rilasciare l'area e di superare questa situazione di utilizzazione e, inoltre, proprio a proposito di Via Cappelli n. 85 e n. 87, la Circoscrizione (probabilmente interpellata, non voglio dire che sia stata un'iniziativa della Circoscrizione, ma in qualche misura è stata un'interlocuzione che è andata avanti) ha espresso l'assoluto apprezzamento all'ipotesi che è stata fatta di acquisire nella disponibilità della Città quel capannone, che ha una facciata con un carattere architettonico spiccato, una copertura a botte ed uno sviluppo longitudinale abbastanza importante; si tratta di una facciata di una certa nobiltà, che, un tempo, veniva usata per attività produttive e, ora, come magazzino e deposito. Siccome, da tempo, la Circoscrizione attende che anche nel suo territorio possa essere realizzata una biblioteca sul modello di quelle che, nel corso degli anni passati, sono state realizzate in diverse Circoscrizioni (si tratta di biblioteche moderne, adeguate e di standard contemporaneo, che hanno riscosso un buon successo e sono da ritenere esperienze assolutamente positive), naturalmente rivendica anch'essa (parliamo della Circoscrizione 4) un analogo servizio. Erano state esplorate altre soluzioni, però tutte comportavano investimenti molto importanti da parte della Città; erano state iscritte regolarmente nei Piani di Investimento, ma, poi, altrettanto regolarmente - per quanto spiacevolmente, perché non è certamente una situazione apprezzabile, tuttavia ciò è avvenuto - sono slittate, nel senso che, nei fatti, non hanno trovato il modo di essere finanziate e, quindi, eseguite. La soluzione che è stata individuata utilizza, invece, le risorse interne di questa operazione, cioè le valorizzazioni e le cessioni. Le valorizzazioni sono intese come una contribuzione richiesta ai vari operatori - in particolare, ai due operatori - per effetto della modifica della destinazione d'uso e dell'indice e, quindi, per effetto della valorizzazione immobiliare di cui l'area fruisce grazie alla Variante. Quindi, da un lato, le risorse economiche fresche dovute a questa componente e, dall'altro lato, la cessione dell'immobile nell'ambito dell'operazione complessiva da parte della proprietà (senza oneri per la Città) hanno consentito di costruire un piano di intervento che viene finanziato integralmente dalle risorse generate da questa Variante, in particolare per quanto riguarda le parti private. Una terza porzione di area, invece, è di proprietà comunale e si affaccia su Piazza Campanella e si procederà con le valorizzazioni ordinarie, quindi con cessione, naturalmente sulla base delle nuove regole (perciò certamente anche con una valorizzazione per la Città, ma quest'area non entrerebbe direttamente in gioco per quanto riguarda la questione della biblioteca). In sostanza - e con questo chiudo sul tema posto dalla seconda domanda -, abbiamo costruito un'ipotesi che, dal punto di vista progettuale, sembra interessante e coerente con il tessuto entro cui si colloca, perché, per dirla con franchezza, si tratta di un isolato piuttosto importante, corposo e cospicuo nella dimensione, che vede la presenza di una disciplina M1 nella parte nord e nella parte sud e, quindi, vi è un'edificazione che ha quegli indici di utilizzazione; mentre la parte centrale dell'isolato, che aveva destinazioni prevalentemente produttive, veniva destinata a servizi dal Piano (a partire dalla famosa Variante in attuazione della Legge Ponte, che prevedeva gli standard urbanistici in rapporto alla popolazione insediata), dopodiché, però, non è stata praticabile la trasformazione a servizi, se non mettendo in campo cospicue risorse comunali (fatto assolutamente fuori dell'attuale possibilità concreta). Quindi abbiamo provato, come è accaduto in altri casi, a leggere quella situazione in termini di trasformabilità a costo zero per la Città e avendo come contropartita la realizzazione di un servizio apprezzato. Infine, il terzo punto dell'interpellanza chiede: "Quale sia, nell'intero Piano, il dimostrato interesse ed il vantaggio per la Città (…)", ma credo di aver già risposto e non mi sembra che vi sia altro da aggiungere. CASTRONOVO Giuseppe (Presidente) La parola al Consigliere Ventriglia. VENTRIGLIA Ferdinando Ringrazio l'Assessore in particolare per essersi un po' prestato ad innovare, ma spero di averlo fatto senza troppi strappi alla prassi, visto che ho presentato un'interpellanza su una Variante che, di fatto, è ancora in discussione e, quindi, la anticipo in Aula nella fase delle interpellanze. L'ho fatto perché mi sembra che questa Variante, per quello che ho potuto cogliere, possa essere emblematica di alcuni grandi temi di discussione, che saranno anche al centro della prossima campagna elettorale e di tante nostre discussioni in Aula: il rapporto tra i privati ed il pubblico, non necessariamente nelle operazioni di grande dimensioni, e - se mi permette, senza troppa enfasi, ma credo che questo tema vada anche sgombrato - quale sia la corretta impostazione, sotto un profilo di etica anche pubblica e di governo, di queste operazioni. Infatti, come è noto - ho voluto anche insistere, a costo di risultare ultroneo -, sono assolutamente a favore della libertà d'impresa e non ritengo che qualsiasi azienda o qualsiasi privato - per il fatto di essere titolare di responsabilità pubbliche o politiche, o un suo familiare, o un suo sodale, o un suo partner in affari - possa essere considerato come un individuo che debba essere privato dei diritti civili e politici. In realtà, mi infastidisce quando, in maniera del tutto episodica ed incoerente, qualcuno, anche in quest'Aula, in passato ha teorizzato cose contrarie. Non vorrei che, poi, succedesse che, quando si tratta di alcune persone, va tutto bene - come, secondo me, dovrebbe effettivamente andar bene - e, quando invece si tratta di altre persone, ci si irrigidisce, si chiedono supplementi di approfondimento e vi sono diffidenze che sembrano quasi discendere da una differenza che si declina e si origina in "qualitas personae". Non è così. Quindi, sono contento che sia stata fatta questa, tutto sommato, non grandissima operazione, non mi disturba il fatto che possa aver interessato soggetti, imprese e persone che possono avere anche un ruolo importante in questa città e mi piace che, in qualche maniera, questo sia stato certificato come un normale esempio di situazione "win-win", nella quale la Città trova un suo vantaggio ed il privato - che non è un'opera di carità, ma, in quanto tale, è un privato -, allo stesso modo, trova il suo vantaggio. Ribadisco che, siccome in quest'Aula ho visto una vasta gamma di interpretazioni e di reazioni intorno a questo principio, mi fa piacere che sia messo a verbale questo tipo di atteggiamento come una sorta di linea guida rispetto alla quale, in futuro, ci si conformerà. Altrimenti, alla prima analoga occasione in cui qualcuno alzerà il dito e farà un po' il moralista (perché l'impresa o il profitto sono sempre riferiti ad un qualcosa di negativo e visti come una sottrazione a qualcun altro), avrò buon gioco nel far notare che la Città ha presentato la Variante n. 231 come un piccolo ma virtuoso esempio di situazioni in cui tutti, il pubblico ma anche il privato, trovano un loro legittimo vantaggio. CASTRONOVO Giuseppe (Presidente) L'interpellanza è discussa. |