OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 6 - STUDIO UNITARIO D'AMBITO RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE DI P.R.G. COMPRESA TRA LE VIE BOLOGNA, FERRARI, TOLLEGNO, BENACO - “AMBITO 9.27 FERRARI” - APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Corsico.

    Il PRG vigente, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995, classifica come “Zone Urbane di Trasformazione” quelle parti di territorio per le quali, indipendentemente dallo stato di fatto, sono previsti interventi di radicale ristrutturazione urbanistica e di nuovo impianto; l'attuazione è disciplinata dagli artt. 7 e 15 e dalle relative schede normative delle NUEA di PRG.
    L'indice di edificabilità territoriale massimo è 0,7 mq. SLP/mq. ST, elevabile sino a 0,8 mq. SLP/mq. ST per la realizzazione della SLP generata dalle utilizzazioni edificatorie dei parchi urbani e fluviali e tessuti ad alta densità della zona urbana centrale storica.
    L'attuazione degli ambiti di trasformazione può essere consentita anche per parti (sub- ambiti di intervento), ai sensi dell'art. 7, punto B, delle NUEA, previa approvazione da parte dell'Amministrazione Comunale di uno Studio Unitario d'Ambito (SUA) esteso all'intero ambito, proposto dal Comune o da privati, singoli o associati, proprietari di immobili inclusi negli ambiti stessi, che rappresentino almeno il 75% delle superfici catastali interessate.
    Costituisce parte integrante dello Studio Unitario d'Ambito la “Convenzione Programma” che in particolare garantisce la funzionalità degli interventi secondo la loro progressiva attuazione sino alla complessiva trasformazione dell'ambito secondo le previsioni del PRG.
    La Società Cooperativa Edilizia “Rinnovamento 2”, in forza di procura speciale conferita al Presidente pro-tempore da parte dell'Azienda Regionale USL 4 (come da atto del 20 marzo 1997 repertorio n. 30197 e successivo atto integrativo del 6 novembre 1997 repertorio n. 30921 - notaio Mario Sicignano), proprietaria del 75,03% delle superficie catastali dell'ambito 9.27, ha presentato in dato 29 luglio 1997 (con integrazione del 6 novembre 1997) uno Studio Unitario ai sensi dell'art. 7, punto B, delle NUEA, finalizzato alla suddivisione in sub-ambiti di intervento,

con previsione di attuazione degli stessi in tempi successivi.

    Allo stato attuale, l'ambito in oggetto, delimitato dalle vie Bologna - Ferrari - Tollegno - Benaco, presenta caratteristiche morfologiche diversificate: alcuni edifici residenziali multipiano posti su via Ferrari, con relative pertinenze costruite; un edificio unifamiliare attestato su via Benaco e, per la maggior estensione, un'area libera.
    La suddetta situazione edilizia determina di fatto un impedimento alla “trasformazione unitaria” dell'ambito, così come ipotizzata dal PRG nella tavola di azzonamento in scala 1:1.500 (Foglio 9B, Ambito 9.27), che propone la realizzazione di unico fabbricato sul fronte della via Bologna.
    Tenuto conto che le parti edificate sopra descritte non presentano condizioni di immediata trasformabilità, per dare comunque avvio all'attuazione prevista dal PRG vigente, il proprietario dell'area libera ha proposto il presente Studio Unitario, esteso all'intero Ambito 9.27, con l'individuazione di tre sub-ambiti di intervento.
    Tali sub-ambiti garantiscono l'attuazione progressiva degli interventi edilizi attraverso una proposta progettuale, alternativa a quella contenuta nel PRG, che rende realizzabile a breve periodo il sub-ambito 1, favorisce la realizzazione del sub-ambito 3 (coincidente con l'edificio unifamiliare) e per il sub-ambito 2 potrebbe in futuro innescare interesse alla demolizione degli edifici esistenti con conseguente ricostruzione.
    Gli interventi previsti nei sub-ambiti troveranno attuazione mediante tre distinti Piani Esecutivi Convenzionati (ex art. 43 LUR) in quanto, come sopra descritto, lo Studio Unitario propone modifiche alle indicazioni planimetriche contenute nel PRG.
    Per consentire l'attuazione autonoma dei sub-ambiti si è resa necessaria, in particolare per il sub-ambito 1 proponente, una maggiore cessione di aree per servizi (pari a mq. 58,2) che sarebbe stata in parte a carico del sub-ambito 3.
    Il nuovo assetto planivolumetrico, predisposto nel rispetto delle prescrizioni cogenti della scheda normativa dell'ambito 9.27, dimostra di perseguire quanto disciplinato dall'art. 7 delle NUEA di PRG, infatti la configurazione planivolumetrica dell'edificazione in progetto e le aree per servizi pubblici derivanti dalla trasformazione dell'ambito sono così determinate dalle condizioni ed esigenze sopradescritte e corrispondono oggi alle reali possibilità operative insite nello stato di fatto dell'area.
    La relazione illustrativa e gli elaborati cartografici dello Studio Unitario d'Ambito illustrano la proposta che essenzialmente presenta le seguenti principali caratteristiche:
-    formazione di una cortina edificata a forma di U allungata, aperta verso via Bologna ed attestata sugli allineamenti delle vie Ferrari, Tollegno, Benaco in modo da integrare i sub- ambiti in un unico organismo edilizio con disegno unitario;
-    articolazione dei volumi degli edifici con andamento degradante verso via Bologna e numero dei piani variabile da tre a cinque fuori terra;
-    previsione di un porticato esteso a tutto il fronte edificato interno;

-    organizzazione dell'area a servizi pubblici in due settori, di cui uno affacciato prevalentemente su via Bologna e l'altro incuneato all'interno della U edificata;
-    percorso pedonale longitudinale di attraversamento delle aree a servizi e di collegamento tra via Bologna e via Tollegno che costituisce l'asse teorico della composizione planivolumetrica complessiva.
-    previsione su via Tollegno di un ampio portale (assoggettato all'uso pubblico), che sottolinea la permeabilità alla fruizione pubblica dell'area a servizi più interna.
    La Commissione Igienico-Edilizia, nel prendere atto in data 6 novembre 1997 della proposta di Studio Unitario, ha suggerito per il successivo progetto di PEC l'eventuale eliminazione del portico interno ed il riordino della soluzione delle coperture.
    Le aree per la realizzazione dei servizi pubblici, derivanti dall'attuazione complessiva della trasformazione dell'ambito, sono pari a 3.943,1 mq. e sono destinate a spazi pubblici a parco per il gioco e lo sport, in coerenza con il tipo di servizio previsto nella relativa scheda normativa delle NUEA di PRG. E' stato ritenuto che la modesta quantità di aree per parcheggi pubblici generata dall'intervento (circa 300 mq.) potesse essere più funzionalmente soddisfatta dalla riqualificazione di quelli esistenti, dei sedimi stradali perimetrali e limitrofi.
    I dati tecnici fondamentali relativi al dimensionamento, complessivo ed articolato per sub- ambiti, dell'intervento in progetto nel presente Studio Unitario sono i seguenti:
                Ambito 9.27    Sub-ambito 01    Sub-ambito 02    Sub-ambito 03
Indice territoriale    0,7 mq/mq        0,7 mq/mq         0,7 mq/mq          0,7 mq/mq
Sup. territoriale        mq. 6.431        mq. 4.825        mq. 1.264        mq. 342
SLP generata        mq. 4.501,7    mq. 3.377,5    mq. 884,8        mq. 239,4
SLP in progetto        mq. 4.501,7    mq. 3.377,5    mq. 884,8        mq. 239,4
(residenziale 100%)
Abitati insediabili    n. 132        n. 99            n. 26            n. 7
Aree per servizi
pubblici            mq. 3.943,1    mq. 3.015,7    mq. 776,4        mq. 151
    Tale Studio Unitario comprende la Convenzione Programma che ai sensi dell'art. 7, lettera B, della NUEA del PRG vigente ne costituisce parte integrante.
    Le verifiche tecniche condotte sugli elaborati dello Studio Unitario hanno confermato il rispetto delle NUEA di PRG e delle prescrizioni cogenti della relativa scheda normativa dell'ambito.
    Tutto ciò premesso,

    Vista la Legge 15 maggio 1997 n. 127 e s.m.i. recante “Misure urgenti per lo snellimento dell'attività amministrativa e dei procedimenti di decisione e di controllo”;
    Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
    Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 53 della Legge 8 giugno 1990 n. 142 e sue successive modificazioni, sono:
favorevole sulla regolarità tecnica e correttezza amministrativa dell'atto;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Viste le disposizioni legislative sopra richiamate;
Rilevato che il Consiglio della Circoscrizione n. 6, cui lo Studio Unitario è stato inviato in data 19 novembre 1997, nella seduta del 3 dicembre 1997, con deliberazione n. 135/97, ha espresso parere negativo con le seguenti considerazioni: il Consiglio non ravvisa la necessità di costruire altre case in zona, rilevando la carenza di parcheggi e servizi, poiché l'area risulta fortemente penalizzata dai nuovi insediamenti ex Ceat; richiede pertanto che prima di procedere a nuove edificazioni vengano terminati i servizi per le aree già edificate (all. 2 - n. ) ;

A -     RELAZIONE GENERALE ILLUSTRATIVA
B -    ALLEGATI
    Allegati B.1: scheda normativa dell'ambito 9.27 (ex NUEA art. 15) e schede quantitative di progetto;
    Allegato B.2: planimetria catastale e quantità particelle;
    Allegato B.3: azzonamento P.R.G.C. e azzonamento proposto;
    Allegato B.3bis: stato di fatto - scala 1:1000;
    Allegato B.4: individuazione dei sub-ambiti - scala 1:500;
    Allegato B.5: destinazioni urbanistiche - scala 1:500;
    Allegato B.6: urbanizzazioni e parametri edilizi - scala 1:500;
    Allegato B.6bis: schema urbanizzazioni esistenti - scala 1:1000;
    Allegato B.7.1: esemplificazioni - prospetti schematici - 1:500;
    Allegato B.7.2: esemplificazioni - sezioni schematiche - 1:500;
    Allegato B 7.3: esemplificazioni - schema inserimento planivolumetrico - 1:1000;
    Allegato B 7.4: esemplificazioni - assonometria - 1:500;
    Allegato B 7.5: esemplificazioni - fasi di realizzazione per sub-ambiti;
    Allegato B 7.6: esemplificazioni - passaggio pedonale al giardino pubblico.
C -    CONVENZIONE PROGRAMMA
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